Прямой эфир

Первому покупателю приготовиться: Что нужно знать для успешной покупки/продажи земельного участка

Размещено: 01.07.2021
Крупным землевладельцам разрешат отбирать земли у мелких. Фото: ubr.ua

С 1 июля мораторий на продажу сельскохозяйственной земли в Украине прекратил свое действие. А это значит, что все желающие абсолютно легально могут купить или же продать земельные участки. Вот только для того чтобы процедура покупки/продажи прошла успешно для обеих сторон, нужно знать несколько основных моментов. 112ua.tv расскажет, как продать или же приобрести земельный пай без ущерба для кошелька и нервной системы.

Законна ли покупка/продажа пая

С 1 июля вступил в силу закон 552-IX о запуске рынка земли. Согласно ему, сельскохозяйственные земли можно продавать всем физлицам - гражданам Украины без исключения. Но в размере не более 100 га на одного покупателя. 

В 2024 году на рынок выйдут другие игроки - юридические лица, и порог концентрации увеличится до 10 тыс. га в собственности одного человека или же юрлица, кроме банков (по ним ограничений нет). Иностранцев "к "игре" допустят только в том случае, если такое разрешение на референдуме примут сами украинцы.

В связи со скандальностью закона юристы расходятся во мнениях, стоит ли украинцам осуществлять сделки купли-продажи паев. 

Есть риск, что Конституционный суд признает документ 552-IX противоречащим Основному Закону. К примеру, адвокат Ростислав Кравец уверяет, что в таком случае все участники рынка понесут ответственность, а сделки могут быть оспорены в судах.

У главы комитета по земельному праву Ассоциации адвокатов Украины Виктора Кобылянского и адвоката Максима Могильницкого на этот счет другое мнение. Эксперты уверены, что если Конституционный суд признает закон неконституционным, это никак не повлияет на уже заключенные сделки, потому что, по словам адвокатов, решение суда распространяет свое действие только на будущие сделки.

"Люди при этом не пострадают, поскольку все соглашения до признания закона антиконституционным считаются действительными", - говорит Виктор Кобылянский.

Если вы уж решились на покупку/продажу земли, законной она будет считаться лишь после оформления у нотариуса. Не заверенный нотариально договор, согласно Гражданскому кодексу Украины, является ничтожным.

Именно нотариус выполняет функции государственного регистратора и вносит соответствующую запись в государственный реестр и выдает выписку о том, что право собственности у покупателя возникло.

Также, заключая сделку с уполномоченным на это лицом, вы и как продавец, и как покупатель сможете обезопасить себя от разного вида мошенничества.

"В отличие от иных договоров по продаже недвижимости, для продажи земли существует отдельная процедура, утвержденная Кабмином. По этому порядку приобретатель и владелец земельного участка проходят проверку на соответствие требованиям закона, а именно статье 130 Земельного кодекса Украины", - говорит управляющий партнёр АО "Могильницкий и партнеры" Максим Могильницкий.

Если вы намерены купить или же продать землю, мы подготовили для вас краткий список основных моментов, на которые следует обратить внимание. Начнем с советов для покупателя. 

Я покупаю землю. Что мне нужно знать

Документация и оформление

Для того чтобы стать счастливым обладателем с/х земли, покупателю нужен паспорт и идентификационный номер (ИНН). Также он должен пройти проверку на легальность происхождения средств, а также, не применены ли к нему санкции СНБО, запрещающие приобретение с/х земли.

По результатам такой проверки нотариус составит протокол, из которого будет видно, соответствует приобретатель требованиям закона или нет.

Купить пай за кеш нельзя - обязательная безналичная оплата (средства перечисляются на карту владельца земельного участка). Поэтому у сторон сделки должны быть открыты банковские счета.

Чтобы сэкономить время и нервы, перед походом к нотариусу нужно уточнить, есть ли на руках у продавца все нужные документы. 

  • Имеет ли земля кадастровый номер?

Проверить это можно с помощью Публичной кадастровой карты Украины, указав точное месторасположение участка или же "пробив" его по кадастровому номеру, предоставленному продавцом.

 

Из-за отсутствия или неправильности присвоения кадастрового номера участку может возникнуть ряд технических вопросов, от которых будет зависеть успех сделки.

К примеру, одна и та же земля на местности может иметь разные кадастровые номера (если земля расположена на границе районов и один земельный участок "налезает" на другой). Или же земля вообще не была надлежащим образом распаевана.

"Довольно часто государственные земли распаевывали без соответствующих документов. К примеру, земли обороны, земли, которые находятся в запасе, - их вообще не имели права распаевывать. В дальнейшем это все будет основанием для отмены любых сделок купли-продажи", - объясняет Ростислав Кравец.

Может случиться и так, что на руках у продавца есть государственный акт с кадастровым номером, но на самом деле этого недостаточно.

"Номер, который есть в государственном акте, может не быть на публичной кадастровой карте, и, соответственно, договору не состояться", - говорит Виктор Кобылянский.

  • Кто является собственниками земли?

Информацию о владельце можно узнать на веб-портале Госгеокадастра, но для этого нужно пройти авторизацию (несколько способов на выбор).

112ua.tv

Из сформированной справки можно узнать, в частности, о:

  • нормативной денежной оценке участка (об этом подробнее ниже);
  • зарегистрированном ограничении в использовании участка;
  • субъектах права собственности на земельный участок.

Сведения о владельце участка являются справочными, вся актуальная информация содержится в Государственном реестре прав.

Также можно проверить земельный участок по кадастровому номеру в Едином государственном реестре судебных решений.

Таким же образом можно узнать, оспаривалось ли право собственности на земельный участок, не находится ли он под арестом и не был ли передан в ипотеку.

"Большое количество земли получено в наследство. И могут возникнуть споры, что не все наследники своевременно вступили в наследство или были неправомерно лишены наследства, в том числе пая", - отмечает Кравец.

  • Не находится ли земля в аренде, и если да, то когда истекает ее срок?

Информацию об арендаторе и сроках аренды также можно узнать на веб-портале Госгеокадастра, пройдя авторизацию.

Есть ложное восприятие того, что если человек продаст землю, то договор аренды прекращает свое действие. Продажа земельного участка не влияет на действительность договора. Более того, именно арендаторы получают первоочередное право на приобретение участка. 

"Поскольку арендаторы - это юридические лица, то, согласно закону, до 2024 года они не могут покупать землю. Однако им разрешено передать это преимущественное право другому лицу", - объясняет адвокат Кобылянский.

Простыми словами, человек, который хочет продать свой земельный участок, должен определиться с ценой и предложить купить этот участок арендатору. И только потом, если арендатор откажется это сделать, можно продать землю другому желающему на тех же условиях. 

Такое сообщение требует обращения к нотариусу, чтобы он официально уведомил арендатора земельного участка о намерении продажи. Нужно дождаться ответа.

"Мошенники могут продать одну и ту же землю по несколько раз. К примеру, договора заключаются задним числом. Заключили предварительные договора, получили предоплату, а земля на самом деле находится в аренде и они вообще не имели права ее продавать", - предупреждает адвокат Ростислав Кравец.

  • Есть ли выписка нормативной денежной оценки участка? 

До 2030 года закон предусматривает, что земельный участок может продаваться по цене, не ниже нормативной денежной оценки. Для того чтобы заключить договор, нужно получить информацию о нормативной оценке - выписку. У нотариуса может не быть доступа к данным государственного земельного кадастра, и при первой встрече он лишь обяжет стороны предоставить выписку самостоятельно. Процедура заключения договора оттягивается. Получить выписку можно и через онлайн-сервисы, но для этого также нужно некоторое время. 

Также можно воспользоваться услугами нотариуса-консультанта, у которого есть доступ к реестрам, и проверить самостоятельно все документы о земельном участке.

Операционные расходы

Для того чтобы ускорить процесс, покупатель может взять на себя часть подготовки сделки, в частности заняться внесением земельного участка в кадастр. 

Для этого нужно обратиться в отдел Госгеокадастра по местонахождению земельного участка и заказать документацию по установлению границ земельного участка в натуре (на местности). На ее основании участок "кладется в кадастр" (ему присваивается номер). Стоимость такой процедуры варьируется от 2 тыс. грн. 

По словам экспертов, на практике в большинстве случаев процедура ложится на плечи заинтересованного покупателя - ему выгодно все решить быстро.

Я продаю землю. Что мне нужно знать

Продавец отвечает за больший объем работы - на его плечах "лежит" вся необходимая подготовка успешной сделки.

"За месяц до совершения сделки в Государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество необходимо внести сведения о предстоящей продаже. Таким образом, будут проинформированы лица, имеющие преимущественное право приобретения земли", - говорит адвокат Максим Могильницкий.

Для того чтобы во время сделки не возникло сюрпризов, продавец должен удостовериться, что при нем есть все необходимые для заключения договора документы:

  • выписка о денежной экспертной оценке участка и решение о той или иной стоимости; 

Благодаря экспертной оценке продавцы могут избежать такого вида мошенничества, как попытка "сбить" цену. К примеру, покупатель может рассказывать "байки" о том, что у владельца плохая земля, что за нее много не дадут и другое. Но сам факт наличия выписки и заключения договора у нотариуса обезоруживает подобных мошенников.

Единственное, что цена действительно должна быть адекватна для обеих сторон договора.

"Скажу по собственному опыту: я участвовал в 1996 году в раздаче первых в Украине сертификатов на пай. Тогда моратория не было и можно было свободно торговать паями. Мы где-то год ждали первого соглашения с паем. Селяне долго все взвешивали и боялись продешевить. Я думаю, здесь будет аналогичная ситуация", - отмечает адвокат Виктор Кобылянский.

Говоря о стоимости участка, стоит отметить, что продавцам, участки которых находятся в аренде, нужно еще более взвешенно подходить к моменту продажи. 

Так, по словам Виктора Кобылянского, земля, которая находится в аренде на ближайшие несколько лет, будет стоить дешевле, чем земля, срок аренды которой истекает в ближайшее время. Все просто: покупателю невыгодно брать участок на перспективу, ведь если он купит уже "свободную" землю, то сможет сразу ею пользоваться.

"Я думаю, что продавцам лучше подождать, пока подойдет к концу аренда. Ведь сейчас наблюдается общая тенденция роста цен на землю. Поэтому спешить не стоит", - добавляет глава комитета по земельному праву Ассоциации адвокатов Украины.

  • Документация о регистрации земли в Государственном земельном кадастре;
  • Подтверждение регистрации участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

***

Помимо продажи с 1 июля землю можно  дарить, а также отчуждать на основании других договоров, например, по договору пожизненного содержания или мены. Любой из договоров, на основании которого переходит право собственности на землю, должен быть удостоверен нотариально.

Ирина Шостак

Источник: 112ua.tv

Подписывайся на NEWSONE в Facebook. Узнавай первым самые важные новости.